Mit einem günstigen Umbaukredit können schnell gewünschte Umbaumaßnahmen z.B. die Modernisierung einer Eigentumswohnung umgesetzt werden. Dabei kommen für die Finanzierung eines Umbaus drei verschiedene Formen von Krediten in Frage: ein erweitertes Baudarlehen, den Modernisierungs- und den Renovierungskredit. Diese Varianten können alle günstig sein, sie unterscheiden sich aber hinsichtlich der Kredithöhe und/oder der genauen Umbaumaßnahme.
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Ein Baudarlehen für den Wohnungsumbau aufnehmen
Entweder erhöhen die Bauherren ihr schon bestehendes Darlehen oder nehmen ein neues Baudarlehen auf. Diese Art von Kredit kommt infrage, wenn die Summe deutlich über 50.000 Euro liegt. Bei einem Umbau unmittelbar nach dem Immobilienkauf wird häufig der bereits zugesagte Kredit für den Kauf erweitert, das entscheidet in der Regel die Bank. Wichtig ist in diesem Kontext: Durch das erhöhte Darlehen darf der Beleihungswert nicht überschritten werden. Das liegt daran, dass höhere Kredite über das Grundbuch abgesichert werden. Diese hohen Kreditsummen lohnen sich für Umbaumaßnahmen, welche Anbauten oder Außenanlagen betreffen. Die Maßnahmen müssen natürlich mit dem vorhandenen Gebäude unmittelbar zusammenhängen. Der Eintrag der neuen Grundschuld verursacht Notarkosten. Bei Kreditsummen über 50.000 Euro führt jedoch am erweiterten Baudarlehen mit Grundbuchabsicherung kaum ein Weg vorbei.
Modernisierungskredit: Ein Kredit für die Modernisierung einer Wohnung
Dieses Darlehen bieten Banken bis 50.000 Euro ohne Grundbuchabsicherung an. Das zweckgebundene Darlehen wird zu günstigeren Zinsen als ein Ratenkredit zur freien Verwendung vergeben, bei einigen Banken und Sparkassen sind daran bestimmte Bedingungen geknüpft – unter anderem, regionale Handwerker zu beschäftigen. Aus Sicht der Banken ist diese Kreditform daher auch eine Maßnahme der regionalen Wirtschaftsförderung.
Wichtig ist die Abgrenzung zum Renovierungskredit, die schon im Wort “Modernisierungskredit” steckt: Es muss so saniert und modernisiert werden, dass Maßnahmen der Energieeffizienz realisiert werden. Hierfür gibt es auch spezielle Fördergelder durch die KfW-Bank die z.B. durch die Hausbank in diesem Kontext für den Bauherren beantragt werden können. Die im Rahmen des Modernisierungskredites zur Verfügung gestellte Summe ist Zweckgebunden, d.h. sie darf nur für entsprechende Umbaumaßnahmen verwendet werden. Die Kreditlaufzeit hängt von dem Anbieter und der benötigten Kreditsumme ab.
Der Umbaukredit für Modernisierungsmaßnahmen wird in der Regel nur an den Eigentümer der Wohnung und nicht an Mieter vergeben (anders als ein Renovierungskredit). Der Hintergrund hierfür ist, dass zwar keine Absicherung über das Grundbuch stattfindet, jedoch im Fall der Fälle die Immobilie als handfester Besitz durch die Bank zu verwerten wäre. Einige Banken vergeben Modernisierungskredite nur an Immobilienbesitzer, die auch in ihrer Immobilie wohnen. Gelegentlich verlangen einige Kreditanbieter auch einen gewissen Eigenkapitalanteil, der aber selten 30 % überschreitet. Eine weitere Absicherung ist häufig nicht erforderlich, die Kreditnehmer allerdings ihre Tilgungsfähigkeit/Bonität durch ihr Einkommen nachweisen.
Renovierungskredit: Ein Kredit für die Renovierung einer Wohnung
Ein Renovierungskredit kann für den Umbau einer Wohnung genutzt werden. Die Kredithöhe liegt dabei häufig unter 20.000 Euro und dient allen Umbaumaßnahmen der Renovierung in einer Wohnung, auch wenn keine unmittelbare Modernisierung damit verbunden ist. Wenn die Form als Umbaukredit gewählt wird, dann sind diese häufig etwas zinsgünstiger als reguläre Ratenkredite ohne Verwendungszweck, sie laufen aber nicht so lange.
Eine Grundbuchabsicherung ist bei einem Kredit für Renovierungsarbeiten nicht zwingend erforderlich. In der Regel werden Renovierungskredite für kleinere, nicht förderfähige Umbaumaßnahmen an der Wohnung aufgenommen, bei denen die Wohnungseigentümer oft selbst Hand anlegen, ihr Material selber bestellen oder an allen Stellen die Kosten senken.
Ein Vorteil für Wohnungseigentümer, die gleichzeitig als Vermieter auftreten, ist die steuerliche Absetzbarkeit, die freilich auch für die anderen Kreditformen gilt – wenn es sich um Betriebsausgaben handelt, was beim Modernisierungskredit für Eigentümer und Bewohner in Personalunion nicht gilt. Den Renovierungskredit nehmen Bauherren immer dann auf, wenn sich keine förderfähigen Umbaumaßnahmen finden lassen. Banken bieten dann diese Kreditform an. Es kann sich dennoch sogar um umfangreichere Umbauarbeiten wie etwa eine Teileindeckung des Daches handeln, nur eben ohne besondere Energieeinsparungen gegenüber dem vorherigen Zustand. Die Maßnahmen müssen einfach durchgeführt werden, ebenso wie die Wände gelegentlich neu zu streichen sind.