Eine Wohnungssanierung ist die baulich-technische Erneuerung und/oder Wiederherstellung der Bausubstanz. Dabei werden Mängel beseitigt, der Wohnstandard soll sich danach erhöhen. Die Sanierung ist von der Renovierung und der Modernisierung abzugrenzen, obgleich diese Maßnahmen fast immer ineinandergreifen.
Bei der Renovierung werden gewöhnliche Abnutzungsschäden beseitigt, Malern und Tapezieren sind Klassiker der Renovierung. Die Modernisierung ist selbsterklärend, es werden mit neuen Techniken erhöhte Standards geschaffen, in der Regel für eine bessere Energieeffizienz. Auch für den Unwetter- und Einbruchschutz oder die energetische Verwertung von Gebäuden (Solar- und KWK-Anlagen) ist eine Modernisierung erforderlich.
Bei der Sanierung kann, muss aber nicht modernisiert werden. Es genügt die Herstellung des einwandfreien Ursprungszustandes. Der Unterschied ist wegen der Finanzierung bedeutsam.
Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen
Eine Sanierung ist stets mehr als eine bloße Instandsetzung oder -haltung, denn es sind in der Regel Eingriffe in die vorhandene Bausubstanz erforderlich. Bei einer Kernsanierung etwa wird das Gebäude bis auf die Kernsubstanz – tragende Teile – vollständig erneuert, manchmal müssen auch Bereiche der Kernsubstanz erneuert werden.
Eine Kernsanierung umfasst häufig eine neue Dachkonstruktion und Haustechnik. Wenn in diesem Rahmen auch energieeffizienter gebaut wird, also beispielsweise das Dach besser gedämmt und die Heizungsanlage durch eine wesentlich effizientere Variante ersetzt werden, verknüpft sich die Sanierung mit der Modernisierung. Hierfür stehen gesonderte Fördermittel zur Verfügung. Man spricht dann von der energetischen Sanierung.
Auch ein Umbau zu einer barrierefreien Wohnung kann im Rahmen der Sanierung erfolgen. Baudenkmäler werden saniert, wenn ihre Erhaltung gefährdet ist. Dabei sind Vorschriften des Denkmalschutzes beachten, die Untere Denkmalbehörde legt dann Grenzen zwischen substanzerhaltender Sanierung und reversibler Restaurierung fest. Das Ziel der Sanierung ist ein standsicherer, gebrauchstauglicher und zweckbestimmt nutzbarer Zustand. Bauliche Teilbereiche der Sanierung sind:
- Dachsanierung
- Deckenbalkensanierung
- Fassadensanierung
- energetische Sanierung
- Kellerhalssanierung
- Fenstersanierung
- Mauerwerkssanierung
- Asbestsanierung (heute nur noch selten erforderlich)
- Betonsanierung
Finanzierungsmöglichkeiten für eine Sanierungsmaßnahme
Bei kleineren Sanierungsmaßnahmen mit einer Finanzierungssumme unter 50.000 Euro kommt ein Modernisierungs- oder Renovierungskredit infrage. Die Banken kennzeichnen diese Kredite so, weil sie ohne Grundbucheintrag, aber zweckgebunden und damit zu günstigen Zinsen vergeben werden. Sollte die Sanierung mit einer Modernisierungsmaßnahme verbunden sein, was bei der energetischen Sanierung immer zu erwarten ist, können Bauherren hierfür Fördermittel der KfW sowie aus Landes- und Kommunalprogrammen beantragen.
Ihre Hausbank berät sie hierzu und beantragt auch die Mittel. Es handelt sich dann um ein klassisches Modernisierungsdarlehen. Sollte die Sanierungssumme 50.000 Euro deutlich übersteigen, ist ein Baukredit (erweitertes oder zusätzliches Baudarlehen) erforderlich. Dieser ist mit einer erneuten beziehungsweise erweiterten Grundschuld verbunden. Die Summe von 50.000 Euro ist nicht fix, sondern nur ein Richtwert. Einige Banken vergeben grundbuchfreie Sanierungs- oder Modernisierungsdarlehen auch bis 70.000 Euro.
Förderprogramme für energieeffizientes Sanieren
Die bekannteste und umfangreichste Förderung für energieeffizientes Sanieren kommt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw-Bank). Unter der Programm-Nummer 151 gibt es im Sommer einen Kredit für diese Maßnahme zu einem Zinssatz von 0,75 % effektiv in einem Umfang von maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit bei einem KfW-Effizienzhaus oder bis zu 50.000 Euro bei Maßnahmepaketen und Einzelmaßnahmen außerhalb des KfW-Effizienhauses. Fast noch interessanter ist der Tilgungszuschuss, der bis zu 27.500 Euro reichen kann – geschenktes Geld der KfW. Dieses KfW-Programm basiert auf dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm des Bundes sowie dessen “Anreizprogramm Energieeffizienz”.
Das Zuschussprogramm 430 für Privatpersonen ist ähnlich aufgebaut und reicht bis 50.000 Euro pro Wohneinheit, es ist mit anderen KfW-Programmen kombinierbar. Das APEE (“Anreizprogramm Energieeffizienz”) gewährt noch höhere Tilgungszuschüsse, die für den Einzelfall zu erfragen sind, weil sie von der konkreten Maßnahme abhängen. Hierbei geht es um den Austausch älterer, besonders ineffizienter Heizungen sowie um neue Lüftungsanlagen.
Die Kombination der KfW-Programm 151 und 152 mit dem BAfA-Heizungspaket ist noch bis zum 21.07.2016 möglich, danach nicht mehr. Die KfW fördert im Jahr 2016 die energetische Sanierung, wenn für das entsprechende Wohngebäude der Bauantrag bis zum 31.12.2001 gestellt wurde. Förderfähig sind grundsätzlich energetische Maßnahmen, die zum KfW Effizienzhaus Standard führen, Heizungs- und Lüftungspakete (Austausch ineffizienter Heizungsanlagen, optimierte Einstellung, Kombination neuer Lüftung und einer zusätzlichen förderfähigen Maßnahme am Gebäude), die Wärmedämmung von Wänden, Keller- und Geschossdecken sowie Dachflächen und auch die Erneuerung von Fenstern und Außentüren. Technische Mindestanforderungen sind für die Förderung einzuhalten. Die KfW fördert auch
- Wiederherstellungskosten,
- Baunebenkosten,
- Beratung sowie
- Planungs- und Baubegleitungsleistungen.
Besonders interessant ist die Förderung der Denkmalsanierung durch die KfW. Diese Programme wurden erst 2014 neu aufgelegt. Sie ergänzen die steuerliche Förderung dieser Sanierung. Nicht zuletzt erhalten Bauherren KfW-Fördermittel, wenn durch eine Sanierung bestehende beheizte Nicht-Wohnflächen zu Wohnräumen werden. Für eine Umwidmung unbeheizter Nicht-Wohngebäude (etwa Scheunen) steht das Förderprogramm Nummer 153 “Energieeffizient Bauen” bereit. Der Kauf einer sanierten Wohnung wird ebenfalls gefördert.